OS CONDOHOTÉIS E A CVM

POR ELI LORIA

A Comissão de Valores Mobiliários colocou em audiência pública proposta de regulamentação de oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo hoteleiro, o chamado CIC hoteleiro.

Tal produto tem, especialmente quando formatado com unidades imobiliárias autônomas, características essencialmente imobiliárias, regendo-se pela Lei das Incorporações (Lei 4591/64). Entretanto, a CVM, interpretando a definição de contratos de investimentos coletivos do inciso IX do art. 2º da Lei 6385/76, com a redação dada em 2001, inciso introduzido pelo legislador para regulamentar empreendimentos tal como o Boi Gordo, entendeu que tais contratos se revestem das características de valor mobiliário, que seriam, no seu entender: (i) há investimento; (ii) o investimento é formalizado por contratos vinculados entre si; (iii) o investimento é coletivo; (iv) é oferecida remuneração aos investidores; (v) a remuneração tem origem nos esforços do empreendedor ou de terceiros; e, (vi) os contratos foram ofertados publicamente.

Ao longo do tempo, Colegiado da CVM expediu três stop orders (2006, 2012 e 2013) tratando de ofertas irregulares de empreendimentos imobiliários, sendo a primeira envolvendo ações de uma companhia fechada e as duas últimas tratadas como contratos de investimento coletivo. Assim, em dezembro de 2013, a CVM divulgou um Alerta ao mercado em geral, em especial aos incorporadores, corretores de imóveis e demais participantes do mercado imobiliário, considerando que as ofertas de investimento direcionados a sociedades em conta de participação (SCP), em especial por meio da compra e venda de frações ideais de imóveis que correspondem a cotas das sociedades, deveriam ser previamente registradas na CVM e somente poderiam ser realizadas por sociedades também registradas na Autarquia, podendo configurar captação de poupança irregular.

Posteriormente, o Colegiado concedeu uma série de dispensas de registro envolvendo a oferta pública, a contratação de intermediação por integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários, bem como dispensando o registro do emissor. Tais decisões culminaram com a edição da Deliberação 734 (17/03/2015), delegando competência à área de registros para conceder tais dispensas sob determinadas condições. A área, ao conduzir tais processos, optou por exigir que fosse oferecida ao investidor a possibilidade de revogar sua decisão de adquirir o imóvel, por entender que esse investidor não havia tido acesso a todas as informações necessárias para uma tomada de decisão consciente. Posteriormente, em sede de recurso ao Colegiado, foi decidido que tal proceder não estava amparado em qualquer normativo, editando-se a Deliberação 752 (15/04/2016) incluindo tal “direito de retratação” como requisito para a concessão de dispensa de registro, exigência essa com validade a partir da data de publicação do ato, em função do disposto na Lei do Processo Administrativo. Neste ínterim procedimentos alternativos foram sendo adotados pela área de registro para que os investidores do período anterior tivessem acesso à informação.

Assim, tem-se basicamente três períodos: (1) de 2002 (entrada em vigor do texto do citado inciso IX) a dezembro de 2013 (publicação de Alerta); (2) da publicação do Alerta até a edição da Deliberação 734; (3) desta até a edição da Deliberação 752 (direito de retratação obrigatório); e, (4) desta até hoje, encontrando-se em audiência pública a nova Instrução da CVM que irá regulamentar a matéria.

Colocada tal perspectiva, causa estranhamento que, ao final de 2016, a área de registro da CVM tenha instaurado diversos processos administrativos sancionadores em face de diversos incorporadores imobiliários e operadores hoteleiros por suposta oferta irregular de valores mobiliários. Esclareça-se que, ao solicitar a dispensa do registro, os peticionários apresentavam, por exigência da CVM, a relação das “vendas passadas” ora objeto de acusação.

Ora, o cipoal regulatório envolvendo incorporadores imobiliários e operadores hoteleiros que não se relacionam habitualmente com a CVM, somado a uma atuação da área técnica da CVM sem respaldo em qualquer normativo, só poderia levar esse mercado a uma total perplexidade.

Como pode a CVM introduzir uma inovação em 2016 (“direito de retratação”) e com isso regularizar as vendas ocorridas anteriormente à concessão da dispensa de registro da oferta, e agora acusar alguém por não ter regularizado vendas realizadas antes da data dessa decisão? Destaque-se que tal proceder leva o caso para a esfera criminal, pelo entendimento da CVM de ter havido uma oferta de valores mobiliários sem o devido registro.

A despeito de considerar equivocada a decisão da CVM de considerar todo e qualquer condohotel como valor mobiliário, por ser um produto essencialmente imobiliário com a proteção da Lei de Incorporações, entendo que a discussão da Instrução regulamentadora chega em boa hora. Afinal, cabe à CVM promover o desenvolvimento do mercado e aumentar a segurança jurídica. Somente com regras claras será possível ter-se um ambiente de negócios mais estável para o setor imobiliário. Cabe ao Colegiado da CVM julgar os casos levados a sua decisão com a habitual isenção, bem como editar uma Instrução que proteja o investidor sem extinguir o produto. Ademais, como já escrevi em outra oportunidade, os julgamentos do Colegiado no âmbito sancionador, além de servirem como balizadores para o mercado de capitais como um todo, servem de orientação para as áreas técnicas da CVM na aplicação das normas.

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POR  DANIEL KALANSKY | 2021  Site: Valor Econômico, em 5 de novembro de 2021.https://valor.globo.com/legislacao/noticia/2021/11/05/o-contencioso-de-fundos-de-investimento.ghtml